BLINDAGEM DE EMPREENDIMENTOS NA PLANTA:

Mais de dez anos depois de decretada a falência da Encol, o setor imobiliário vive uma fase completamente distinta. Assim como o próprio mercado, os mecanismos de proteção aos compradores se sofisticaram. Hoje, cada empreendimento tem uma contabilidade separada. Um avanço e tanto. A principal blindagem do setor é chamado patrimônio de afetação - instrumento legal que dá mais garantias ao comprador em casos extremos, como a falência.

Por exigência dos bancos, que também foram prejudicados pela falência da Encol, praticamente todas as empresas adotam as SPEs (Sociedades de Propósito Específico). A SPE é uma empresa criada para cuidar de um único empreendimento. Com vida curta, nasce no momento da compra do terreno e é desfeita depois da entrega das chaves. Nessas sociedades, não há contaminação das contas da empresa ou de um outro empreendimento com problemas.

Quando a SPE já era realidade dentro das empresas, em agosto de 2004 entrou em vigor uma lei específica (10.931/2004) - do patrimônio de afetação. Mas trata-se de uma lei facultativa, cuja adoção fica a critério do incorporador.

A adoção de um mecanismo não exclui o outro. O mesmo empreendimento pode ser duplamente blindado. Geralmente, os bancos exigem um ou outro para concessão de empréstimo. Especialistas são unânimes em afirmar que tanto a SPE, quanto o patrimônio de afetação são um avanço importante e garantem segurança ao comprador.

Patrimônio de Afetação - O instrumento faz com que todos os recursos obtidos pela construtora em determinada obra sejam destinados exclusivamente para aquela construção. Assim, o incorporador não pode redirecionar parte das parcelas recebidas de um empreendimento para outro. Se a empresa falir ou entrar em concordata, este patrimônio não entra na massa falida.

Empresa de Propósito Específico - A incorporadora se transforma em uma holding e constitui uma pequena empresa, à parte, para cada um dos seus empreendimentos. O objetivo é que esta nova empresa tenha independência para tratar somente de uma construção em particular, sem ser afetada por problemas em outras. Quando a construção fica pronta e é repassada aos seus proprietários, a empresa que foi criada para aquela obra deixa de existir.